前两天，网传一张深圳市规划和自然资源局发布关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》。

通知上显示：

深规土 [2010] 668号文《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》已废止。

这个所谓的《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》，其实就是当年规定70/90政策的文件。

如果该通知文件废止，那就意味着70/90政策正式取消。

消息传出后，有媒体向深圳市规划和自然资源局相关人士求证，得到的回应是：

该文件属实！

看来，官方也已经证实了消息的真实性。

至此，深圳执行了18年的70/90政策将正式成为历史！

现在的市场上这个政策的解读很多，但是很少有从楼市产品的角度去解读的。

我认为70/90政策，将会完全颠覆深圳现有的产品格局。

那么政策未来具体会带来哪些市场变化？

我简单总结了几点：

1、刚需房分化，未来一大批刚需房子会越来越难卖

2、新房市场全面改善化，改善业主遭受冲击

3、豪宅市场会迎来春天

乍一看可能有些朋友还没看懂。

没关系，下面的内容，我们具体来谈谈这个政策以及带来的影响。

因为政策公布的时间太久远，可能很多人还不了解70/90政策。

我具体给大家说说这个政策的由来。

70/90政策的源头始于2006年住建部、发改委、国土部等9个部门发布的“关于落实新建住房结构比例要求的若干意见”。

当年的文件明确：

商品住房总面积中，套型建筑面积90m²以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。

这就是所谓的70/90政策，政策出台的背景在于：

当年中国40个重点城市，23个城市120平方米以上的住房占50％以上；

有16个城市80平方米以下的住房不到总面积的10％。

针对当时市场上小户型少，刚需没得选这个痛点，最终催生出了所谓70/90政策。

而深圳，是执行70/90政策的好学生。

2010年，深圳针对更新项目加入了 “70/90”限制

在《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》（深规土[2010]688号）文件中，明确两条关键规定：

1、新出让住宅用地，按“70/90”控制户型比例，即单套住房建筑面积90平方米以内的住房面积所占比重，必须达到住宅面积的70％以上

2、对于城市更新项目，在现状住宅建筑面积的基础上，新增的住宅按“70/90”控制户型比例，同时允许以更新单元为单位进行内部平衡

这个规定出台之后，不仅深圳普通新房要执行70/90政策，连旧改项目也要执行70/90政策。

当时深圳要求旧改也得遵守70/90，其实对旧改开发商的利润打击很大。

但为什么当初深圳宁愿让开发商少赚钱，也得坚决执行70/90？

核心原因还是在于深圳自身的城市特点。

深圳本身人地矛盾紧张，当时房价涨幅也比较快

既是全国核心城市中最需要刚需小户型的城市，又是市场中最缺小面积户型的城市。

因此，那个时候深圳执行70/90政策，既能增加小户型的供应满足需求，同时还能遏制大户型豪宅的建造。

了解市场的人都知道，豪宅的房价涨幅往往最快最猛。

减少了豪宅的供应，带动房价涨幅的房子少了，也更容易遏制一下房价的上涨。

既能解决小面积户型需求增加供应，又能压制房价，70/90这一招可谓一举两得。

当然，从当下的视角来看，深圳执行70/90政策这十几年，主要的作用还是解决了小面积户型的供应问题。

至于压制房价，70/90政策的效果就很微小了。

不过房价毕竟是个货币现象，几十年的货币放水趋势面前，一个小小的政策是无法阻挡的。

总的来说，70/90对深圳楼市的影响是非常深刻的。

当下深圳的新房和二手房市场，90平以下户型产品扎堆的格局，就和70/90政策有着直接的关系。

一个执行了十多年的大政策突然间废止，对市场后续的影响一定是巨大的。

既然这个政策已经执行了十几年，那为什么深圳突然间又要废掉这个政策呢？

市场上给了很多解释，但我觉得核心原因只有一个：

深圳的保障房体系已经搭建起来了

安居房、人才房、公租房，即便现在总量没有10万套，未来也会有的。

保障房的户型基本都在90平以下，面积段比刚需还刚需。

这些房源一旦进入市场，刚需面积段的供应压根不用愁，哪还需要政策强制要求开发商建小户型？

刚需户型，就让保障房去满足就好了；

商品房，逐渐恢复市商品房属性，把定价权和产品设计的权力给回开发商和市场，这才是健康的体系。

当然，除了保障房增加之外，取消70/90政策，也是为了响应住建局鼓励建设“好房子”的号召。

未来是拼房子品质的时代，深圳买家对好房子的需求只会越来越大。

之前深圳的楼市政策是鼓励建设刚需产品，在保障房+商品房体系搭建好之后，商品房市场主要服务的就是改善和豪宅需求。

不取消70/90政策，开发商根本无从放开手脚去打造优质的产品。

未来，商品房和保障房之间会有分层，针对的群体以及产品设计方向会完全不一样。

而商品房体系内部，产品也会有分层。

刚改产品、优质改善型产品、普通豪宅以及顶级豪宅，房子的层次、品质都会有明显的差别。

那在政策执行之后，会对市场上现有的房子产生哪些影响呢？

文章开头我简单讲了几个观点，下面我来详细谈谈：

1、原有的二手房小户型会出现分化

90平以下的刚需户型产品，未来市场肯定会被保障房抢走，毕竟保障房价格能打6折或者5折，品质感也不差。

只要这一部分刚需有一半的人去选保障房，二手小户型就会产生巨大的压力。

但是这其中也分情况。

90平以下的产品中，那些得房率高、产品力相对比较好的，还会有流通价值。

比如得房率超过100%的房子、比如80平能做3房的房子、比如89平能做4房的房子......

龙华梅林关龙光玖珑玺的89平4房户型

这些房子在市场中始终是稀缺的，不仅放在当下的市场少见，未来市场中也很难有替代产品。

因为以后商品房市场中新增的产品都是90平以上居多，90平以下的产品会减少；

而新增的保障房，也不会有这么高的品质，实用性相对会比较低。

所以那些手里的房子高得房率、房间多、产品力还比较好的业主，暂时还不用慌。

真正要慌的是那些户型奇葩、品质很差、得房率还低的房子的业主，他们的房子可能以后是真的卖不出去了。

2、二手改善户型会受到冲击

刚需房市场被保障房分走，未来新房会更专注改善户型。

只要开发商实力够强，完全可以做出得房率高、户型设计优质的产品。

它们会对当下新房和二手楼盘中的90-120平户型造成冲击。

改善房的业主遭殃，但对未来深圳的改善群体来说是好事。

3、豪宅市场会有一个大变革，产品力会有提升

深圳的豪宅价格不便宜，但是豪宅的品质在一线城市中却属于吊车尾的位置。

70/90政策放开之后，对深圳顶级豪宅的开发，会有很大的帮助，

未来深圳的纯粹高端豪宅产品，应该会越来越多。

当然， 豪宅建的好不好？美不美？都是有钱人的事，和我们这些普通群众没啥关系。

没钱的穷人，以后就好好研究研究保障房性价比高不高、或者研究研究现在哪些刚需商品房项目品质稀缺、未来有流通性保证就得了。